Tendencias del Sector Inmobiliario

El impacto del Decreto Supremo N° 010-2018-Vivienda en el sector inmobiliario peruano, ha traído tensiones entre el Gobierno central y municipalidades limeñas sobre viviendas de interés social. ¿Cómo afectaría esta situación en el mercado inmobiliario peruano?

Somos conscientes que el mercado inmobiliario peruano ha enfrentado diversos obstáculos que han limitado su crecimiento y desarrollo, los últimos tres años que incluye la pandemia.

Uno de los aspectos clave a considerar es el comportamiento del mercado inmobiliario durante el año pasado. Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), hubo una disminución del 8% en la venta de propiedades residenciales en el tercer trimestre de 2023 comparado con el mismo periodo en 2022. Este dato concuerda con lo reportado en el Informe Económico de la Construcción n.o 72-Capeco, que indica que el 42% de las empresas promotoras de viviendas experimentaron una reducción en sus ventas al cierre del año.

Problemática que afrontar

Durante los últimos años, los revisores urbanos han estado aprobando proyectos de construcción de Viviendas de Interés Social (VIS) basados en el Decreto Supremo n.o 010-2018-Vivienda, el cual ha sido derogado. Esta normativa permitía la construcción de VIS en áreas residenciales con distintas densidades, superando los límites de altura y densidad habitacional establecidos en las regulaciones municipales para viviendas no sociales.

Otra problemática, es que dicho decreto y su reglamento asociado, suponen que al aumentar la densidad del suelo, las nuevas viviendas no incluirán en su costo un porcentaje del precio del terreno, ya que este estaría compensado con el desarrollo inicial. Sin embargo, en la práctica, esto rara vez ocurre, ya que los propietarios suelen trasladar automáticamente este aumento de densidad al precio del terreno, incrementando así sus ganancias.

las municipalidades llevaron el caso al Tribunal Constitucional (TC), argumentando que el desarrollo de planes urbanos y de zonificación es de su competencia exclusiva. También cuestionaron el papel de los revisores urbanos en la aprobación de proyectos de Viviendas de Interés Social (VIS). En respuesta, el TC emitió la sentencia 302/2023, donde estableció que si bien la VIS es un derecho reconocido por el Estado, la zonificación y el planeamiento urbano son competencias municipales exclusivas. Determinó que la altura máxima de las edificaciones también debe ser regulada por las autoridades locales. Por lo tanto, el desarrollo de proyectos de VIS debe realizarse de acuerdo con las regulaciones municipales vigentes en cuanto a zonificación y altura máxima.

Proyección alentadora.

A pesar de las incertidumbres y desafíos que enfrenta el sector inmobiliario en el Perú, como la fluctuación de precios, la recesión económica y las tensiones entre el Gobierno y las municipalidades respecto a los proyectos de viviendas de interés social, existen oportunidades para un futuro prometedor. La potencial estabilidad en los precios de las viviendas, combinada con posibles reducciones en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, podría generar un escenario alentador para millones de peruanos que buscan adquirir una vivienda propia. Sin embargo, para capitalizar plenamente estas oportunidades, es crucial abordar las preocupaciones sobre la inversión y generar confianza en el entorno empresarial y regulatorio. Además, el diálogo continuo entre el Gobierno, el sector privado y las autoridades municipales es fundamental para superar los obstáculos y avanzar hacia un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario, beneficiando tanto a los ciudadanos como a la economía del país.

REFLEXIONES E IMPACTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL PERÚ

El Decreto Supremo N° 010-2018-Vivienda ha tenido un impacto significativo en el sector inmobiliario peruano, generando tensiones entre el Gobierno central y las municipalidades limeñas en relación con las viviendas de interés social. Este decreto permitía la construcción de Viviendas de Interés Social (VIS) en áreas residenciales con densidades y alturas que excedían los límites establecidos en las regulaciones municipales para viviendas no sociales. Sin embargo, tras su derogación, se han presentado desafíos en la aprobación de proyectos de VIS y en la definición de competencias entre el Gobierno central y las autoridades locales, que impacta considerablemente en el sector inmobiliario peruano y la situación actual del mercado:

Disminución en las ventas de propiedades residenciales:

Según datos de la Capeco, se ha observado una disminución del 8% en la venta de propiedades residenciales en el tercer trimestre de 2023 en comparación con el año anterior. Esto indica que el mercado inmobiliario ha experimentado una desaceleración en su crecimiento.
Problemática con la construcción de Viviendas de Interés Social (VIS):

La aprobación de proyectos de VIS basados en el Decreto Supremo derogado ha generado tensiones entre el Gobierno central y las municipalidades limeñas. Las municipalidades argumentan que el desarrollo de planes urbanos y de zonificación es de su competencia exclusiva, y el Tribunal Constitucional ha respaldado esta postura.
Traslado del aumento de densidad al precio del terreno:

Aunque el Decreto Supremo planteaba que las nuevas viviendas de VIS no incluirían en su costo un porcentaje del precio del terreno debido al aumento de densidad, en la práctica esto no siempre ocurre. Los propietarios suelen trasladar automáticamente este aumento al precio del terreno, lo que aumenta sus ganancias.
Oportunidades para un futuro prometedor:

A pesar de los desafíos y las tensiones actuales, existen oportunidades alentadoras en el sector inmobiliario peruano. La estabilidad en los precios de las viviendas y posibles reducciones en las tasas de interés de los créditos hipotecarios podrían beneficiar a aquellos que desean adquirir una vivienda propia. Sin embargo, es necesario abordar las preocupaciones sobre la inversión y generar confianza en el entorno empresarial y regulatorio para aprovechar plenamente estas oportunidades.

By Abog. Luis A. Luján B.

Socio de GKL consulting